En 2017, un arrêté royal a instauré des plafonds en matière de frais de dossier pour un contrat de crédit hypothécaire avec une destination immobilière, dans le but de protéger les consommateurs contre les frais excessifs.

Cette législation s’explique par le fait que « depuis l’été 2016, certains prêteurs ont systématiquement augmenté voire doublé ces frais de dossier, avec dans certains cas également des frais de dossier en cas de refinancement auprès d’un même prêteur largement plus élevés en comparaison aux frais de dossier pour la conclusion d’un premier nouveau contrat de crédit. »^[1].

En conséquence, l’arrêté royal du 24 février 2017 a limité les frais de dossier à un maximum de :

• 500 € pour un crédit hypothécaire avec une destination immobilière ;
• 800 € pour le contrat de crédit avec une destination immobilière qui s’accompagne d’une constitution d’hypothèque et de la conclusion d’un deuxième contrat de crédit.

L’arrêté royal a également prévu qu’en cas de refinancement auprès du même prêteur, les frais de dossier ne peuvent pas dépasser la moitié des frais réclamés pour un nouveau contrat de crédit, soit 250 €.

Même si elle a permis d’éviter une explosion des frais de dossier au-delà des 500 €, cette mesure a toutefois eu pour effet pervers de pousser les prêteurs à appliquer ces maximas comme le prix forfaitaire à imputer, contribuant, de la sorte, à l’augmentation des frais de dossier en matière hypothécaire.

Par ailleurs, les coûts imputables aux institutions financières ont considérablement diminué du fait que les opérations bancaires se font de plus en plus en ligne. Or, la réduction de ces coûts n’est pas répercutée sur les consommateurs.

Compte tenu de ces éléments, il a été décidé de réviser les montants fixés par l’arrêté royal du 24 février 2017.

Désormais, les montants s’élèvent à :

• 350 € pour un crédit hypothécaire avec une destination immobilière ;
• 650 € pour le contrat de crédit avec une destination immobilière qui s’accompagne d’une constitution d’hypothèque et de la conclusion d’un deuxième contrat de crédit ;
• 175 € en cas de refinancement auprès du même prêteur.

Par ailleurs, des modifications ont également été apportées à la notion de “refinancement”. En effet, « la réglementation ne parle plus de refinancement mais bien de modification du contrat de crédit car, en réalité, il ne s’agit pas d’un refinancement. Il s’agit d’une simple modification du contrat de crédit existant, où le contrat de crédit initial est remboursé par anticipation et refinancé par un nouveau contrat de crédit. »^[2].

Ces modifications s’appliquent aux contrats de crédit dont le crédit ou la modification du contrat de crédit a été sollicitée auprès du prêteur à partir du 1^er janvier 2024^[3].

 

^[1] Arrêté royal du 24 février 2017 portant exécution des articles VII.141, §2, alinéa 2, et VII.145, alinéas 6 et 7, du Code de droit économique en vue de la fixation des frais de dossiers maximaux pour un contrat de crédit hypothécaire avec une destination immobilière, M.B., 6 mars 2017, préambule.

^[2] G. RUE, « Banques : réduction des frais de dossier pour le crédit hypothécaire », B.J.S., 2023, n°715, p. 11.

^[3] Arrêté royal du 27 septembre 2023 modifiant l’arrêté royal du 24 février 2017 portant exécution des articles VII.141, §2, alinéa 2, et VII.145, alinéas 6 et 7, du Code de droit économique en vue de la fixation des frais de dossiers maximaux pour un contrat de crédit hypothécaire à but immobilier, M.B., 4 octobre 2023, article 2.